先说结论，本次政策大大超出预期。 先看覆盖范围，根据中指研究院数据，百城二手房成交均价为1.25万，再结合贴息门槛为120平，总价就是150万，和贴息总价门槛完美贴合。 也就是说，120平的房屋，所有低于均价的房产，均能享受到本次贴息。如果面积往下走，比如100平，则单价就能拉到1.5万，向上突破了均价。 换句话说：百城所有均价以下的二手房均享受贴息，均价以上的，根据面积大小也有一部分能享受贴息。 也就是120平以内的面积，贴息范围必然会超过50%。 每套房，五年累计贴息最高接近5万，再叠加百城这么大的范围和超出50%的比例，所以我认为需要贴的钱非常多，这超出了我的想象，也是我认为最超预期的地方。 再看影响城市，从总价限制看，更多的利好二三线及以下城市，所以是一个全国范围的政策。但有一个一线城市例外。 哪一个？ 作为在楼市上行期，曾在全国多城市布局的老兵，我想说的是，北京有一个和其他一二线城市明显不同的地方。 那就是，北京是征收房产买卖差价20%的个税的。但其他城市不是。 比如以上海为例，上海是可以选择按照房屋总价的1%或2%交个税，也可以选择差价20%。但北京不能选，只有20%一种方式。 这就导致了一个结果，那就是北京在核验网签价时，要比其他城市宽松很多。所以在楼市上行期，很多购房者，都会做低网签价，用来减少20%的差价税。 而核验价宽松也就意味着，北京会有更多的房子，可以按150万网签，从而更多的享受到贴息政策。 第三，我认为这次政策影响面最大的，是居民杠杆率。 本质上说，这次的贴息，你要享受到好处，前提就是要贷款，而大家知道，今年居民新增贷款下降的比较厉害。比如截止8月的累计新增贷款，只有今年是负数。 而居民贷款和房价的企稳休戚相关。下图 是我们在过去的公众号文章中，反复放过的一张图。 如上图，每次居民新增债务小涨（印钞小涨），就会造成房价小涨，如2007年，2013年，以及2020~2021年； 如果居民新增债务大涨（印钞量大涨），就会造成房价翻倍式大涨。比如2009年，2016年。 整个20年的大周期，唯一出现回调的，就是2022年之后，新增贷款持续下行，印钞持续减少且二阶导向下，因此房价在2022年之后走出了一波长期的下行和调整。我们也在2022年发现该异常，并于2023年确认数据趋势向下后，实现了京沪楼市逃顶 （参见2023年初的发文： ）。知识星球的同学可看2023年精华区我的卖房记录，有详细的交易谈价和博弈技巧分享。 为什么贷款和房价关系更紧密？ 因为首付或者说存款，只是货币在交易者之间的转移，而只有贷款（因为贷款才是货币创造），才是楼市的净买入力量。 那这是否就代表楼市会止跌回稳呢？ 不一定！ 我们要以数据的最终兑现为最后的依据。 考察哪些数据？ 11月中旬央行发布的居民新增贷款数据，验证的是10月的居民贷款数据，也就是本次政策之后的数据； 如果考虑到买房发放贷款没那么快，10月成交11月才放贷，则12月中旬发布的11月数据，应该是一个更合适的数据验证点。 在数据验证成功之前，建议先观察，别着急。楼市触底很不容易，所以我们一定要先观察到数据兑现，才能再做下一步判断。 最后，对北上深楼市的影响： 对进入贴息范围的刚需类房产有提振，但对改善类影响不大，而一线城市今年其实小户型和刚需老破小的价格短期已经止跌；但改善类，大户型还是在下行，从这个角度，贴息确实没有和一线城市匹配起来。 北京因为核验价相对宽松，相对更受益。 北上深等各个城市的居民贷款数据，我们也在持续跟踪，特别是北京的居民贷款，在接下来一段时间的表现，我们会重点关注。 对于全国的贷款数据，我会在数据发布后的第一时间，在公众号发文做分析；对于北上深以及部分二线城市的各个城市的数据，我也会每个月在知识星球做出城市维度的分析。最近一次的城市维度的居民贷款数据发布和分析，已于本月中旬在知识星球发布过，星友们可参考。 后记： 最后，说一个小技巧，对于确实想买首套自住房的同学，怎样才能最大限度的享受本次的贴息？ 答案是，尽可能的在五年期间内多留本金。 所以，最大限度的贴息享受，就是40年等额本息，年限越长越好，此时贴息可以获得最大化，没有其他方式。 全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。 我们另开设有知识星球，如果你也有兴趣，可以先点击以下知识星球的介绍链接看一下： （情感爆款文，强烈建议阅读） （情感付费文，前半段免费） （知乎6300赞） （知乎4600赞） （知乎3200赞） 这个是加入星球的二维码： 欢迎加入我的知识星球，跟我以及1万多个朋友一起，共同探寻投资和财务自由之路！ 特别
